Elinde yeterli nakit olan yatırımcı bile çoğu zaman kredi kullanmayı düşünür. Sorunun tek bir doğru yanıtı yoktur; yanıt faiz oranına, kira getirisine ve paranın alternatif kullanımına göre değişir.
Peşin alımın sağladıkları
- Faiz, dosya masrafı ve zorunlu sigorta gibi kredi maliyetleri oluşmaz.
- Pazarlık gücü artar; peşin ödeme çoğu satıcı için indirim gerekçesidir.
- Aylık taksit yükümlülüğü olmadığı için nakit akışı esnek kalır.
- Faiz oranlarındaki değişimden etkilenmezsiniz.
Kredili alımın sağladıkları
- Aynı nakitle birden fazla taşınmaza yayılma imkânı.
- Elde kalan nakdin başka bir yatırımda değerlendirilmesi.
- Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, sabit taksitin reel yükünün zamanla azalması.
- Kira gelirinin taksidin bir bölümünü karşılaması.
Karşılaştırmanın üç bileşeni
1. Kredi maliyeti
Yalnızca faiz oranına bakmak eksiktir. Toplam maliyet; faiz, dosya masrafı, ekspertiz ücreti, zorunlu deprem sigortası ve varsa hayat sigortasından oluşur. Bankadan alınacak ödeme planındaki toplam geri ödeme tutarı, gerçek maliyeti gösterir.
2. Kira getiri oranı
Yıllık kira geliri, taşınmazın bedeline bölünerek bulunur. 3.000.000 TL’lik konut, aylık 12.000 TL kira getiriyorsa: (12.000 × 12) / 3.000.000 = %4,8. Bu orandan emlak vergisi, sigorta, aidat ve boş kalma süresi düşülünce net getiri ortaya çıkar.
3. Alternatif getiri
Peşin ödenecek paranın, gayrimenkul dışında elde edebileceği getiridir. Kredi faizi bu alternatif getirinin altındaysa kredi kullanmak, üstündeyse peşin almak matematiksel olarak avantajlıdır.
Basit bir karar kuralı
Şu üç oranı yan yana yazın:
- A: kredinin yıllık toplam maliyet oranı
- B: taşınmazın net kira getiri oranı
- C: nakdin alternatif yıllık getirisi
C, A’dan belirgin biçimde yüksekse kredi kullanmak; A, B ve C’nin ikisinden de yüksekse peşin almak öne çıkar. Aradaki fark küçükse, karar matematikten çok risk tercihinize kalır.
Gözden kaçan maliyet ve riskler
- Boş kalma süresi: yılda bir ay boş kalan konut, getiriyi yaklaşık %8 düşürür.
- Bakım ve tadilat: kiracı değişimlerinde ortaya çıkan düzenli gider.
- Gelir vergisi: kira gelirinin beyanı ve istisna sınırları.
- Erken kapama: krediyi erken kapatma koşulları ve varsa cezası.
- Gelir dalgalanması: taksidin, gelirinizin makul bir oranını aşmaması.
Ara yol: kısmi kredi
Uygulamada en sık tercih edilen yol, bedelin bir bölümünü peşin ödeyip kalanı için kısa vadeli kredi kullanmaktır. Böylece hem faiz yükü sınırlanır hem de nakdin tamamı tek bir varlığa bağlanmaz. Vade uzadıkça toplam faiz hızla arttığı için, kısa vade çoğu durumda daha az maliyetlidir.
Sonuç
Peşin ya da kredili alım tercihi, bir doğru-yanlış meselesi değil bir oran karşılaştırmasıdır. Kredi maliyeti, net kira getirisi ve nakdin alternatif getirisi yan yana yazıldığında karar büyük ölçüde kendini gösterir. Geriye kalan, taksit yükümlülüğüyle ne kadar rahat yaşayabileceğinize dair kişisel değerlendirmedir.
