Konut kredisi kullanırken, bir gayrimenkulü şirket aktifine alırken ya da ortaklık payı hesaplarken karşınıza değerleme raporu çıkar. Rapor çoğu zaman yalnızca son sayfadaki tutara bakılarak kapatılır. Oysa o tutarı üreten varsayımlar, raporun asıl bilgisidir.
Değerleme raporu nedir?
SPK lisanslı bir değerleme uzmanının, taşınmazı yerinde inceleyerek ve resmi kayıtları kontrol ederek hazırladığı, belirli bir tarihe ait değer tespitidir. Rapor bir fiyat pazarlığı değildir; belirli bir tarihteki piyasa değeri görüşüdür.
Kullanılan üç temel yöntem
Emsal karşılaştırma yöntemi
En yaygın yöntemdir. Aynı bölgede yakın zamanda satılan veya satışa sunulan benzer taşınmazlar bulunur; konum, kat, cephe, yaş, metrekare gibi farklar için düzeltme yapılır.
Raporu okurken şuna bakın: emsaller gerçekten karşılaştırılabilir mi? Farklı sokaktaki, farklı yaştaki bir binanın emsal alınması ve düzeltme oranlarının açıklanmaması, raporun zayıf noktasıdır.
Maliyet yöntemi
Arsanın değeri ile yapının yeniden inşa maliyeti toplanır, yapının yıpranma payı düşülür. Emsali az bulunan yapılarda (fabrika, okul, özel amaçlı yapılar) tercih edilir.
Burada kritik olan yıpranma oranıdır. Aynı yaştaki iki bina, bakım durumuna göre çok farklı yıpranma payı alabilir.
Gelir indirgeme yöntemi
Taşınmazın ürettiği kira gelirinin bugünkü değerine indirgenmesidir. Ofis, mağaza, depo gibi gelir üreten taşınmazlarda kullanılır.
Sonucu belirleyen iki varsayım vardır: öngörülen kira ve indirgeme oranı. İndirgeme oranındaki küçük bir değişiklik, sonuç değerini büyük ölçüde kaydırır. Bu yüzden raporda oranın nasıl seçildiğinin açıklanması gerekir.
Raporda kontrol edilmesi gerekenler
- Değerleme tarihi: piyasanın hızlı hareket ettiği dönemlerde birkaç ay öncesine ait rapor güncelliğini yitirmiş olabilir.
- Tapu ve imar kontrolü: raporda tapu kaydı, imar durumu ve varsa şerhler yer alır. Ruhsat ve iskân durumu belirtilmemişse eksiklik vardır.
- Yerinde inceleme: uzmanın taşınmazı içeriden görüp görmediği yazar. Görülmemişse değer, varsayımlara dayanır.
- Projeye aykırılık notu: bağımsız bölümün projesine aykırı kullanımı (örneğin dükkânın konuta çevrilmesi) değeri ve kredi uygunluğunu doğrudan etkiler.
- Kısıtlayıcı şerhler: irtifak hakkı, kamulaştırma şerhi, riskli yapı kaydı.
Kredi değeri ile piyasa değeri farkı
Banka kredisinde esas alınan tutar, raporda belirtilen piyasa değeridir; ancak banka bu değerin tamamını kredilendirmez. Kredi tutarı, kurumun kendi kredi/değer oranı politikasına göre belirlenir. Beklediğinizden düşük kredi çıkması çoğu zaman raporun değil, bu oranın sonucudur.
Değer düşük çıkarsa ne yapılır?
- Rapordaki emsalleri inceleyin; daha uygun emsaller varsa gerekçeli itiraz edilebilir.
- Metrekare, kat, cephe gibi maddi hataları belgeyle bildirin.
- Ruhsat, iskân, tadilat belgeleri eksik verilmişse tamamlayıp yeniden değerleme talep edin.
Sonuç
Değerleme raporu, gayrimenkulün fiyatını değil, o fiyatın nasıl kurulduğunu anlatan belgedir. Emsallerin uygunluğu, yöntem seçimi ve varsayımların açıklığı okunduğunda, rapor yalnızca bir sayı olmaktan çıkıp yatırım kararını destekleyen bir belgeye dönüşür.
