Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki en yaygın iş modeli, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Model basit görünür: arsa sahibi arsayı verir, müteahhit binayı yapar, taraflar bağımsız bölümleri paylaşır. Uyuşmazlıkların çoğu bu basitliğin ayrıntılarda kaybolmasından doğar.
Sözleşmenin şekli
Bu sözleşme, taşınmaz mülkiyeti devrini içerdiği için resmi şekilde yapılmalıdır. Uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı sözleşmeler, ileride ciddi geçerlilik tartışmalarına yol açar.
Paylaşım oranı ve daire tahsisi
Oran yeterli değildir
“%50-%50 paylaşım” ifadesi tek başına bir şey ifade etmez. Aynı orandaki iki sözleşmeden biri arsa sahibine üst katları ve caddeye bakan daireleri verirken, diğeri zemin ve bodrum katları verebilir.
Yazılması gerekenler
- Arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin blok, kat ve numara bilgisi.
- Her bağımsız bölümün brüt ve net metrekaresi.
- Otopark, depo ve varsa bahçe kullanım haklarının kime ait olduğu.
- Projede değişiklik olursa paylaşımın nasıl güncelleneceği.
Tapu devrinin zamanlaması
Arsa sahibi açısından en kritik madde budur. Tapunun tamamının başlangıçta müteahhide devredilmesi, arsa sahibini korumasız bırakır. Yaygın ve daha güvenli uygulamalar şunlardır:
- Devrin, inşaat seviyesine bağlı dilimler halinde yapılması (örneğin kaba inşaat bitiminde belirli bir pay).
- Devredilen paylar üzerine arsa sahibi lehine ipotek konulması.
- Müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin, yapı tamamlandıkça devredilmesi.
Teminat
Sözleşmede teminat maddesi yoksa, gecikme veya işin bırakılması durumunda elinizde yalnızca dava hakkı kalır. Kullanılabilecek teminat türleri:
- Banka teminat mektubu.
- Müteahhide ait başka bir taşınmaz üzerine ipotek.
- Devredilen arsa payları üzerine ipotek.
- Kefalet.
Süre, gecikme ve kira
Teslim süresi, ruhsat tarihinden itibaren gün ya da ay olarak yazılmalıdır. “İnşaata başlanmasından itibaren” gibi belirsiz başlangıçlar tartışma yaratır.
Gecikme halinde günlük ya da aylık cezai şart ve arsa sahibi binada oturuyorsa kira yardımının süresi ve tutarı ayrıca belirlenmelidir. Mücbir sebep tanımı da sözleşmede sınırlı biçimde sayılmalıdır.
Teknik şartname
Sözleşmenin ayrılmaz eki olmalıdır. İçinde şunlar bulunur: kaba yapı sistemi, yalıtım detayları, kapı ve pencere doğraması, ısıtma sistemi, asansör markası veya standardı, ıslak hacim malzemeleri, cephe kaplaması.
Belirli bir marka yazılacaksa “veya eşdeğeri” ifadesinin nasıl yorumlanacağı da belirtilmelidir; aksi halde eşdeğerlik tartışması kaçınılmazdır.
Ruhsat, iskân ve masraflar
Hangi masrafın kime ait olduğu tek tek yazılmalıdır: proje bedelleri, ruhsat harçları, abonelik bedelleri, otopark bedeli, iskân masrafları, zemin etüdü. Uygulamada bu kalemler genellikle müteahhide bırakılır ama sözleşmede yazmıyorsa sonradan pazarlık konusu olur.
Devir ve alt yüklenici
Müteahhidin sözleşmeyi başkasına devredip devredemeyeceği açıkça yazılmalıdır. Arsa sahibi, işi kimin yapacağını bilerek anlaşır; devir serbest bırakılırsa bu güven ortadan kalkar.
İmza öncesi kontrol listesi
- Müteahhidin daha önce tamamladığı en az iki işi yerinde gördünüz mü?
- Yetki belgesi ve grup yeterliliği güncel mi?
- Şirketin ortaklık yapısı ve varsa geçmiş davaları incelendi mi?
- Daire numaraları sözleşmede yazılı mı?
- Teminat somut mu?
- Teknik şartname sözleşmeye ek yapıldı mı?
- Tapu devri kademeli mi?
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin en güçlü olduğu an, imzadan önceki andır. İmzadan sonra elde kalan tek araç sözleşme metnidir. Bu nedenle sürenin, paylaşımın, teminatın ve teknik şartnamenin metne net biçimde geçmesi, sonradan yapılacak her türlü girişimden daha etkilidir.
