Tapu senedinin üzerindeki birkaç kelime, satın aldığınız şeyin ne olduğunu ve ileride hangi sorunlarla karşılaşabileceğinizi belirler. Aynı fiyata benzer görünen iki taşınmaz, tapu türü yüzünden bambaşka yatırımlar olabilir.
Kat irtifakı
Henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni alınmamış binalarda kurulan haktır. Arsa üzerinde ileride oluşacak bağımsız bölüm için pay ayrılmıştır; ancak bina hukuken henüz “bağımsız bölümlere ayrılmış yapı” değildir.
Kat irtifaklı bir daire satın alınabilir, kredi kullanılabilir ve devredilebilir. Ancak binanın projesine uygun tamamlanması ve iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınması gerekir.
Kat mülkiyeti
Bina tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu, bağımsız bölümün tam anlamıyla bağımsız bir taşınmaz haline gelmesidir.
Neden önemlidir?
- İskân alınmış demektir; yapı, ruhsat ve projesine uygun tamamlanmıştır.
- Abonelikler kalıcı olarak bağımsız bölüm adına açılabilir.
- Emlak vergisi ve harçlarda bağımsız bölüm esas alınır.
- Satışta alıcı bulmak kolaylaşır; birçok alıcı ve banka kat mülkiyetli taşınmazı tercih eder.
Uzun süredir kat irtifakında kalmış bir bina, çoğu zaman projeye aykırılık veya eksik imalat işareti verir. Alım öncesi nedeninin sorulması gerekir.
Hisseli tapu (paylı mülkiyet)
Bir taşınmazın birden çok kişiye ait olduğu, ancak kimin hangi bölümü kullanacağının tapuda belirlenmediği durumdur. Tapuda “1/4 hisse” gibi bir oran yazar; hangi metrekarenin size ait olduğu yazmaz.
Riskleri
- Kullanım belirsizliği: paydaşlar arasında fiili kullanım anlaşması olsa bile tapuya işlenmez.
- Önalım (şufa) hakkı: paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal süre içinde aynı koşullarla payı satın alma hakkına sahiptir.
- Satış zorluğu: hisseli taşınmaza kredi bulmak ve alıcı bulmak daha zordur.
- Ortaklığın giderilmesi: anlaşmazlıkta dava yoluyla satış gündeme gelebilir; bu genellikle piyasa değerinin altında sonuçlanır.
Hisseli tapu her zaman kötü değildir; aile içi paylaşımlarda ya da büyük arsalarda yaygındır. Ancak yatırım amacıyla alınıyorsa, ifraz (ayırma) imkânının olup olmadığı önceden araştırılmalıdır.
Müstakil tapu ve arsa tapusu
Taşınmazın tamamının tek malike ait olduğu tapudur. Arsa tapusunda dikkat edilecek noktalar farklıdır:
- Parselin imar planındaki durumu (imarlı mı, imar dışı mı).
- Tarla vasfındaysa, tarımsal arazi mevzuatındaki bölünme sınırları.
- Yola cephesi olup olmadığı; cephesiz parselde inşaat izni sorun olur.
- Üzerinde şerh, beyan, irtifak (örneğin enerji nakil hattı) bulunup bulunmadığı.
Tapu kaydında mutlaka kontrol edilecekler
- Şerhler: satış vaadi, kira şerhi, aile konutu şerhi.
- Beyanlar: yapı kayıt belgesi, kat irtifakı/mülkiyeti bilgisi.
- İrtifak hakları: geçit hakkı, intifa hakkı.
- Rehinler: ipotek, haciz kayıtları.
Bu kayıtların tamamı tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden malik tarafından görüntülenebilir. Alıcı olarak, satıcıdan güncel tapu kaydı istemek en basit korunma yoludur.
Sonuç
Tapu türü, taşınmazın fiyatını olduğu kadar satılabilirliğini de belirler. Kat mülkiyeti en net durumu, kat irtifakı tamamlanmayı bekleyen bir süreci, hisseli tapu ise ortaklarla birlikte yönetilmesi gereken bir ilişkiyi ifade eder. Hangi tür olursa olsun, alım öncesi güncel tapu kaydını ve varsa şerhleri incelemek zorunludur.
