Kentsel dönüşüm, çoğu kat maliki için hayatta bir kez yaşanan bir süreçtir. Adımların sırası ve hangi aşamada neyin karara bağlandığı bilinmediğinde, süreç gereğinden uzun ve yıpratıcı hale gelir.
Süreç nasıl başlar?
Riskli yapı tespiti
Süreç, binanın riskli yapı olarak tespitiyle başlar. Tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Başvuru için tüm maliklerin onayı gerekmez; bir malikin başvurusu yeterlidir.
Tespitin tebliği ve itiraz
Rapor sonucu maliklere tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren yasal süre içinde teknik heyete itiraz edilebilir. İtiraz edilmez veya reddedilirse, yapının riskli olduğu kesinleşir.
Uzlaşma aşaması
Yapının riskli olduğu kesinleştikten sonra maliklerin, binanın yeniden yapımı konusunda kendi aralarında anlaşması beklenir. Bu aşamada karar alma yöntemi, olağan kat mülkiyeti kararlarından farklıdır.
Arsa payı çoğunluğu
Karar, malik sayısına göre değil arsa payı oranına göre alınır. Yasada aranan nitelikli çoğunluk sağlandığında, alınan karar tüm maliklerini bağlar niteliğe kavuşur. Bu nedenle her malikin tapusundaki arsa payını bilmesi önemlidir; iki daire aynı büyüklükte olsa bile arsa payları farklı olabilir.
Karara katılmayan malik
Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, mevzuattaki usule göre değerlendirilir ve satış işlemine konu edilebilir. Bu, sürecin en çok uyuşmazlık üreten noktasıdır; karara katılmama durumunda hukuki destek almak yerinde olur.
Müteahhitle sözleşme
Uzlaşma sağlandıktan sonra yapım işi için sözleşme yapılır. Genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kullanılır. Sözleşmede netleştirilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Paylaşım oranı: maliklere verilecek bağımsız bölümlerin sayısı, konumu ve metrekaresi.
- Daire seçimi: hangi malikin hangi daireyi alacağı, kura ile mi anlaşmayla mı belirlenecek?
- Teslim süresi ve gecikme yaptırımı: ceza koşulu ve kira yardımının kim tarafından, ne kadar süreyle ödeneceği.
- Teminat: ipotek, banka teminat mektubu veya benzeri güvenceler.
- Teknik şartname: kullanılacak malzemenin markası ya da eşdeğer standardı; “birinci sınıf malzeme” gibi belirsiz ifadeler uyuşmazlık üretir.
Kira yardımı ve taşınma
Riskli yapı sürecinde hak sahiplerine, belirli koşullarla kira yardımı ya da faiz desteğinden yalnızca birinden yararlanma imkânı tanınır. Başvuru süreleri ve istenen belgeler sıkı takip ister; başvurunun gecikmesi hakkın kaybına yol açabilir.
Yıkım ve yeni yapı
Tahliye ve yıkım tamamlandıktan sonra yeni yapı ruhsatı alınır ve inşaat başlar. Bu aşamada maliklerin izlemesi gereken iki şey vardır: ruhsat eki projenin sözleşmedeki paylaşımla uyumu ve inşaatın seviyesine göre hakedişlerin ilerleyişi.
Sık yapılan hatalar
- Arsa paylarını kontrol etmeden karar sürecine girmek.
- Sözleşmede daire konumlarını “sonra belirlenecek” biçiminde bırakmak.
- Teknik şartnameyi sözleşme eki yapmamak.
- Kira yardımı başvurusunu geciktirmek.
- Müteahhidin daha önce tamamladığı işleri yerinde görmeden anlaşmak.
Sonuç
Kentsel dönüşümde belirleyici olan, inşaatın kendisinden çok sözleşmenin ve uzlaşma sürecinin sağlamlığıdır. Arsa paylarının netleştiği, daire dağılımının baştan yazıldığı ve teminatın somut olduğu bir sözleşme, sürecin geri kalanını büyük ölçüde sorunsuz kılar.
