Bir arsanın değeri, büyüklüğünden çok üzerine ne kadar ve nasıl inşaat yapılabileceğine bağlıdır. Bunu belirleyen belge imar durum belgesidir. Belgedeki birkaç kısaltmayı okumayı bilmek, arsanın gerçek potansiyelini görmenizi sağlar.
İmar durum belgesi nereden alınır?
İlgili belediyenin imar müdürlüğünden, parselin ada ve parsel numarasıyla talep edilir. Belge, o parselin hangi imar planında kaldığını, fonksiyonunu (konut, ticaret, sanayi, karma) ve yapılaşma koşullarını gösterir. Birçok belediyede e-imar uygulamalarından ön bilgi alınabilir, ancak resmi işlemlerde ıslak imzalı belge esastır.
TAKS: taban alanı katsayısı
TAKS, yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır. 1.000 m² arsada TAKS 0,30 ise, binanın zemindeki izdüşümü en fazla 300 m² olabilir.
Bu katsayı, parselin ne kadarının açık kalacağını belirler. Düşük TAKS, bahçe ve otopark için daha fazla alan; yüksek TAKS, zeminde daha geniş bir yapı demektir.
KAKS (emsal): kat alanı katsayısı
KAKS, toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Emsal terimiyle aynı anlamda kullanılır. 1.000 m² arsada KAKS 1,50 ise toplam inşaat alanı 1.500 m²’yi aşamaz.
TAKS ile KAKS birlikte okunur. Yukarıdaki iki örnek aynı parselde geçerliyse: zeminde en çok 300 m², toplamda 1.500 m² inşaat yapılabilir. Kabaca beş katlı bir yapı anlamına gelir.
Emsale dahil olmayan alanlar
Sığınak, otopark, ısı merkezi, asansör boşluğu gibi bazı alanlar mevzuattaki koşullarla emsal hesabının dışında tutulabilir. Bu ayrıntı, projenin satılabilir alanını doğrudan etkilediği için mimar ve belediye ile netleştirilmelidir.
Hmax ve kat adedi
Bazı planlarda kat adedi doğrudan yazılır (örneğin 5 kat), bazılarında maksimum bina yüksekliği (Hmax) metre cinsinden verilir. Serbest yükseklik uygulanan alanlarda ise kat adedi, emsal ve çekme mesafeleriyle birlikte projelendirme aşamasında belirlenir.
Çekme mesafeleri
Yapının parsel sınırlarına en fazla ne kadar yaklaşabileceğini gösterir. Genellikle yoldan (ön bahçe), komşu parsellerden (yan bahçe) ve arkadan (arka bahçe) ayrı ayrı belirtilir.
Çekme mesafeleri, TAKS’tan bağımsız olarak yapının oturabileceği alanı daraltabilir. Dar ve uzun parsellerde, TAKS’ın izin verdiği taban alanına çekme mesafeleri yüzünden ulaşılamayabilir. Bu yüzden yalnız katsayılara bakıp hesap yapmak yanıltıcıdır.
Sıkça karşılaşılan diğer notlar
- Ayrık / Bitişik / Blok nizam: yapının komşu parsellere bitişip bitişemeyeceğini belirler.
- Yol genişlemesi: parselin bir bölümü yola terk edilecekse, kullanılabilir alan küçülür.
- DOP (düzenleme ortaklık payı): imar uygulaması görmemiş parsellerde, yol ve yeşil alan için kesinti yapılabilir.
- Plan notları: belgenin arkasındaki notlar bazen katsayılardan daha belirleyicidir; mutlaka okunmalıdır.
Basit bir hesap örneği
800 m² arsa, TAKS 0,25, KAKS 1,00, ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m olsun.
- Zeminde en fazla: 800 × 0,25 = 200 m²
- Toplam inşaat alanı: 800 × 1,00 = 800 m²
- Kaba kat sayısı: 800 / 200 = 4 kat
Ancak parselin şekli dar ve uzunsa, çekme mesafeleri sonrası kalan alan 200 m²’nin altına düşebilir. O durumda gerçek kapasite katsayının gösterdiğinden azdır.
Sonuç
İmar durum belgesi, arsanın fiyatını açıklayan asıl belgedir. Aynı bölgede yan yana iki parselin metrekare fiyatı, katsayı ve plan notlarındaki farklar yüzünden ciddi biçimde ayrışabilir. Alım kararından önce belgeyi almak, plan notlarını okumak ve mümkünse bir mimarla ön yerleşim çalışması yaptırmak, sonradan telafisi olmayan sürprizleri önler.
